Immobilienblase oder Transferhype: Wohin steuert der Immobilienmarkt?

Immobilienblase oder Transferhype: Wohin steuert der Immobilienmarkt?

Kann man sich weiterhin auf die geringe Volatilität des Immobilienmarktes verlassen oder schlägt die allgemeine Verunsicherung der Finanzmärkte jetzt auf das Verhalten der Kaufinteressenten und Immobilieneigentümer durch - diese Frage stellt sich Thorsten Hausmann, Geschäftsführer von Hausmann Immobilien?

„Das laufende Jahr war von einem stetigen Anstieg der Immobilienpreise gekennzeichnet“, ist die Erfahrung der Immobilienspezialisten aus Hamburg und Norderstedt. Bestätigt wird diese Beobachtung durch die Statistik. „Allerdings mit deutlichen Abweichungen von Region zu Region, von Stadtteil zu Stadtteil, teilweise auch innerhalb einzelner Straßen.“

Der Hypoport-Gesamtindex stieg um 1,16 Prozent. Am deutlichsten zeigt sich das an den Werten für Bestandsimmobilien: Das Plus von 2,44 Prozent lässt auf einen deutlichen Aufholbedarf in diesem Segment schließen. Auch Neubauten legten mit 1,22 Prozent stark zu. Während in den vergangenen vier Monaten alle Indizes kontinuierlich nach oben zeigten, verzeichnete der Wert für Eigentumswohnungen im September mit minus 0,06 Prozent erstmals einen Abschwung. Auch der Angebotspreisindex IMX von ImmobilienScout24 sank im dritten Quartal erstmals wieder leicht.

Der leichte Abwärtstrend ist vom Hausmann Immobilien jedoch nicht im Gesamtmarkt zu beobachten, denn im selben Zeitraum sind die Angebotspreise für Neubauobjekte weiter gestiegen: Häuser kosten rund 1,4 und neue Wohnungen sogar rund 3 Prozent mehr als im vorigen Quartal. Verursacht sind die unterschiedlichen Preisentwicklungen vor allem durch die hohen gestiegenen Baukosten und durch die teuren Grundstücke.

An den deutschen Top-Standorten steigen vor allem die Wohnungspreise. Für Hamburg liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen beinahe zwei Prozent über dem Niveau des vorherigen Quartals, diese Zahlen bestätigen die Mitarbeiter der Hausmann Makler. Aber auch in Köln, Berlin und Frankfurt zeigt die Angebotspreiskurve für Wohnungen im Bestand deutlich nach oben. Lediglich in München sind die Preise in diesem Segment im letzten Quartal nach zuletzt stark steigenden Preisen minimal gesunken.

Auch bei den Mieten ging es in den vergangenen Monaten aufwärts, am deutlichsten im Süden der Republik. In Baden-Württemberg und Bayern stiegen die laufenden Mieten für Wohnungen mittlerer Lage und Ausstattung nach Angaben des F+B-Mietspiegelindex zuletzt um 1,8 Prozent im Jahr – das ist dreimal so stark wie im Bundesdurchschnitt mit 0,6 Prozent.

Der Markt verhält sich uneinheitlich. Für diese Entwicklung gibt es nicht überall rationale Erklärungen. Nach wie vor hält der Trend an, in Immobilien zu investieren. Doch Immobilieneigentümer wie -interessenten schauen vorsichtig auf die wirtschaftliche Gesamtentwicklung in Deutschland. Sie fragen sich, was passiert eigentlich, wenn Europa die Schuldenkrise nicht meistern kann. Was ist mit der Altersvorsorge, mit den Hypothekenzinsen oder den Steuern in Deutschland?

Es gibt derzeit niemanden, der die Antwort kennt. Verschiedene Szenarien sind möglich. Thorsten Hausmann skizziert drei mögliche Szenarien:

Szenario 1: Nichts bewegt sich. Die Bürgen sind wie erstarrt und warten ab. Der Immobilienmarkt ist zäh wie Silikon.

Szenario 2: In einer Flucht nach vorn drängen die Bürger mit allem Kapital auf den Immobilienmarkt, kaufen alles und erzeugen eine Immobilienblase. Darunter versteht man eine spekulative Übertreibung, gekennzeichnet durch realwirtschaftlich nicht gerechtfertigte Preise. Irgendwann platzt die Blase – dann sind Immobilien nicht mehr zu annähernd den Preisen zu verkaufen, für die sie zuvor erworben wurden. Immobilienexperten sehen für Deutschland allerdings keine Gefahr.

„Anders als in den USA oder Spanien wird bei uns deutlich konservativer finanziert, die Banken verlangen höhere Sicherheiten und Häuser werden mit höheren Eigenkapital-Anteilen erworben“, erläutert Thorsten Hausmann. „Diese Beobachtung wird von Hausmann Immobilien in allen seinen Büros in Hamburg, Norderstedt, Wiesbaden, Mainz und Dresden gemacht.“

Szenario 3: Hektischer Aktivismus sorgt für einen Transferhype – besonders bei Anlageimmobilien. Anleger kaufen und verkaufen in schnellem Rhythmus, erhitzen den Markt und machen ihn flüssig wie Quecksilber. Auch diese Entwicklung ist in Deutschland nicht sehr wahrscheinlich, weil die Kaufnebenkosten – besonders nach den jüngst enorm gestiegen Grunderwerbsteuern in den verschiedenen Bundesländern – besonders hoch sind und Transaktionen verlangsamen.

Thorsten Hausmann wagt folgenden Ausblick: „Die Kombination aus anhaltend niedrigem Zinsniveau und steigenden Immobilienpreisen bewirkt einen großen Nachfragedruck. Das Angebot ist gleichbleibend oder in manchen Regionen knapp. Doch Immobilienkaufinteressenten sind durch die allgemeine Wirtschaftslage verunsichert und daher extrem vorsichtig. Nicht akzeptiert werden Angebote in schlechten Lagen und solche mit hohem Renovierungsstau. Dadurch zerfällt der Markt und die Angebotsspreizung setzt sich fort. Die anfangs dynamischen Preissteigerungen in den Metropolen kommen wie in München bereits an ihre Grenzen. In diesen Zeiten ist es wichtiger als je zuvor, bei geplanten Immobilientransaktionen einen versierten Fachmann hinzuzuziehen“.

Die nächsten Wochen sind bei den Hausmann Maklern geprägt, den Immobilienmarkt genau zu beobachten, um Käufern und Verkäufern eine nachhaltige Hausmann Immobilien Empfehlung abgeben zu können.