Die öffentlich-rechtliche Pflicht zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern, bei denen es sich um Zubehör im Sinne von § 97 BGB handelt, kann als gemeinschaftsbezogene Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen werden.
Das Landgericht Hamburg hatte sich im Rahmen einer Entscheidung vom 02.03.2011 (Az.: 318 S 193/10) unter anderem mit der Frage zu befassen, ob Wohnungseigentümer mehrheitlich die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen können.
Im Rahmen einer ordentlichen Versammlung der Wohnungseigentümer im Mai 2009 wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:
„Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Wohnungsfluren auf Kosten der Gemeinschaft und Abrechnung der Kosten nach der Anzahl der eingebauten Melder je Wohnung:
Der Verwalter erläutert den TOP. Nach ausführlicher Erörterung wurde bei 1274 Nein-Stimmen und 316 Enthaltungen mit 4262 Ja-Stimmen der Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in und die Abrechnung der Kosten nach der Anzahl der eingebauten Melder je Wohnung allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Wohnungsfluren auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen.“
Das Amtsgericht hatte erstinstanzlich entschieden, dass dieser Beschluss nichtig sei. Das Amtsgericht hat dies damit begründet, dass eine absolute Beschlussunzuständigkeit der Eigentümerversammlung vorgelegen habe. Nach der doch recht exklusiven Auffassung des Amtsgerichtes sollen Rauchwarnmelder entgegen verbreiteter Ansicht nicht nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, da sie nicht dem Schutz anderer Eigentümer oder dem Bestand des Gebäudes dienen. Zweck sei vielmehr, anwesende Personen zur Flucht zu bewegen.
Die Möglichkeit, dass ein auf diese Weise gewarnter Bewohner im Brandfall weiteres veranlassen würde, sei lediglich ein Reflex, da das Gerät dies nicht sicherstellen könne. Im Übrigen seien ordnungspflichtig im Sinne von § 45 Abs. 6 HBauO die einzelnen Wohnungseigentümer, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, da die Vorschrift Anforderungen an Wohnungen und nicht an Gebäuden regele. Diese Entscheidung hat für einige Rechtsunsicherheit gesorgt.
Das Landgericht hat diese Rechtsunsicherheit – zumindest zu einem Teil – beseitigt, indem es zu dem zutreffenden Ergebnis gelangt, dass der gefasste Beschluss über den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern nicht nichtig ist.
Begründet wurde dies damit, dass der Eigentümerversammlung insbesondere nicht die Beschlusskompetenz für den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in Wohnungen fehle, weil es sich dabei um einen Eingriff in das Sondereigentum handele. Nichtig wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit seien Beschlüsse, die ausschließlich in die individuelle Rechtszuständigkeit einzelner Wohnungseigentümer eingreifen, ohne eine gemeinschaftliche Angelegenheit, insbesondere gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zu regeln. Dies sei der Fall, wenn durch den Mehrheitsbeschluss in das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers eingegriffen werde. Ein solcher Fall liege bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern aber nicht vor.
Das Landgericht schloss sich diesbezüglich der Auffassung an, dass es sich bei Rauchwarnmeldern nicht um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handele und diese damit nicht sondereigentumsfähig seien. Bei den Rauchwarnmeldern handele es sich lediglich um Zubehör im Sinne des § 97 BGB, da es sich nicht um Bestandteile handele, ohne die das Gebäude nach der Verkehrsanschauung noch nicht fertig gestellt sei, weil sie dem Baukörper weder besonders angepasst seien und mit ihm eine Einheit bilden noch dem Gebäude ein besonderes Gepräge oder eine besondere Eigenart geben würden. Vielmehr werden Rauchwarnmelder üblicherweise nicht dem Gebäude angepasst und bilden mit diesem keine Einheit, da sie zerstörungsfrei und ohne weiteres demontiert werden können. Daher kann nach Auffassung des Landgerichts die Frage der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern im Bereich des Sondereigentums nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden.
Dabei ließ das Landgericht leider die Frage offen, ob es sich bei Rauchwarnmeldern gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt. Diese Frage wird von der überwiegenden Meinung bejaht, da Rauchwarnmelder für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind.
Nach Auffassung des Landgerichts ist es aber völlig unabhängig von der Frage der sachenrechtlichen Zuordnung so, dass die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG bestehe. Bei dem Einbau der Rauchwarnmelder handele es sich um die Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten oder sonstiger Pflichten, die gemeinschaftlich zu erfüllen seien. Um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht handele es sich immer dann, wenn diese die Wohnungseigentümer gemeinsam auf Grund ihrer Mitberechtigung am gemeinschaftlichen Eigentum treffte. Hierzu gehören auch die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück sowie die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflichten zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern. Denn bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handele es sich nach Auffassung des Landgerichts um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht.
Das Landgericht teilte auch nicht die Auffassung des Amtsgerichtes, dass der Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern die einzelnen Wohnungseigentümer seien. Vielmehr sei in § 45 Abs. 6 HBauO nicht ausdrücklich genannt, wer zum Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet sei. Normadressat der Landesbauordnung sei in der Regel der Bauherr bzw. der Grundeigentümer. Eigentümer des Gebäudes sind daher die Wohnungseigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass sich die öffentlich-rechtliche Vorschrift nicht an den Verband sondern an die Wohnungseigentümer richte. Damit werde jedoch nach Auffassung des Landgerichts nicht jeder Wohnungseigentümer für sich angesprochen. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit für die Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern zu sorgen.
Demnach handele es sich nach der Auffassung des Landgerichts bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern um eine sonstige Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 S. 3 2. Variante WEG, die gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Den Wohnungseigentümern sei insoweit ein Entscheidungsspielraum eingeräumt, ob die Gemeinschaft öffentlich-rechtliche Pflichten aller Wohnungseigentümer übernehme. Da Rauchwarnmelder sonderrechtsfähig seien, das heißt nicht im Eigentum des Sondereigentümers stehen müssen, sondern auch im Eigentum des Verbands stehen können, dürfe die öffentlich-rechtliche Pflicht der Eigentümer, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, jedenfalls auch durch die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit erfüllt werden.
Nach Auffassung des Landgerichts stelle dies auch keinen unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum dar, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinde. Dies sei beispielsweise bei Kaltwasserzählern und Thermostatventilen von Heizungen ebenso der Fall. Da es zudem zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspräche es grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und auch die Wartung der Brandwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe.
In dem zu entscheidenden Fall war der gefasste Beschluss daher nicht nichtig, jedoch auf Grund anderer Mängel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend. Das Landgericht hat den Beschluss für ungültig erklärt, weil er inhaltlich zu unbestimmt war. Der Beschluss ließ nicht erkennen, welcher Anbieter auf der Grundlage welchen Angebots mit dem Einbau und der Wartung der Rauchwarnmelder beauftragt werden sollte. Darüber hinaus ließ er die Höhe der Kosten nicht erkennen und wies keine Regelung auf, wie die Kosten aufgebracht werden sollen (z. B. aus der Rücklage oder durch eine Sonderumlage). Da es sich erkennbar auch nicht um einen Grundbeschluss handelte, hinsichtlich der Rauchwarnmelder gemeinschaftlich vorgehen zu wollen, musste der Beschluss für ungültig erklärt werden. Aus diesem Grund konnte das Landgericht leider auch offen lassen, ob ein Beschluss über den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er auf die Interessen derjenigen Sondereigentümer Rücksicht nimmt, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.
Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass das Landgericht zumindest für Hamburger Wohnungseigentümer klargestellt hat, dass eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht, durch die Gemeinschaft Rauchwarnmelder installieren und auch warten zu lassen.
Die Frage, inwieweit die Interessen von Wohnungseigentümern zu berücksichtigen sind, die bereits zuvor selbsttätig Rauchwarnmelder installiert haben, ist aber offen geblieben. Insoweit besteht also weiterhin eine gewisse Rechtsunsicherheit. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Frage, ob die Eigentümerversammlung über die Beschlusskompetenz für den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern verfügt, höchstrichterlich noch nicht entschieden ist. Das Landgericht hat die Revision nicht zugelassen, da diese Frage zwar von allgemeiner Bedeutung war, der Beschluss aber ohnehin nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat. Die Frage der Beschlusskompetenz war daher nicht entscheidungserheblich, da der Beschluss entweder nichtig oder aber zumindest ungültig gewesen ist. Wie der Bundesgerichtshof Rauchwarnmelder rechtlich einordnet, ist daher weiterhin nicht abschließend geklärt.
Rechtsanwalt Nico Franck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Lorenz Rechtsanwälte
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